Les terres Miner
Est-ce que la Ville de Granby a pris des décisions dans le meilleur intérêt des citoyens lorsqu'elle a approuvé le plan de morcellement des terres Miner? Faut-il encore être en mesure de définir quel est le meilleur intérêt des citoyens. Parce que le rôle du conseil devrait s'arrêter à prévenir les problèmes futurs lorsqu'il décide s'il accepte ou non un plan de morcellement. Mais lorsqu'une municipalité est propriétaire du terrain à développer, elle doit s'assurer de rentabiliser l'investissement fait avec l'argent des contribuables. Quel intérêt prime sur l'autre? Une question difficile à répondre et c'est pourquoi une municipalité ne devrait jamais spéculer avec l'argent des contribuables. Jugez par vous-même.
Voici les terres Miner dans le secteur de la rue Robitaille et du boulevard Pierre-Laporte:
À gauche du boul. Pierre-Laporte, il y a une rue sans issue et elle mesure environ 750 m de long. Notez le petit terrain, très étroit, près du rond de virage. Ceci est lien public, c'est-à-dire une voie de circulation publique autre qu'une rue, accessible par un véhicle d'urgence (ce lien public traverse le milieu humide pour se rendre vers une autre rue du développement). Notez aussi que tous les terrains bordant cette rue sont des terrains destinés à recevoir des immeubles de 4 logements ou plus (en moyenne, 5 logements par immeuble), soit environ 200 logements sur cette rue. J'attire aussi votre attention sur la portion de la rue qui longe le milieu humide et ce, sans aucune marge. De plus, sachez qu'il n'y que 2 accès pour le quartier du Plateau (borné par Pierre-Laporte, Robitaille et Mountain) qui possède plus de 600 logements et un secteur commercial.
À droite du boul. Pierre-Laporte, il y a un quartier de 173 terrains, composé d'îlots, plus une école et une garderie, n'ayant qu'un seul accès à la rue Robitaille. Il y a environ 2000 m de rues (dont 950 m bouclant l'îlot* au sud du quartier) et aucun lien public.
*îlot: ensemble de terrains bornés par des rues publiques.
La règlementation
Tout d'abord je tiens à spécifier qu'aucun accès (rue ou autre) ne peut être fait sur le boul. Pierre-Laporte. C'est une condition émise par le ministère des Transports, responsable de cette voie rapide.
À Granby, voici ce qu'on peut lire dans le règlement de lottisement:
Article 23 - rue sans issue:
«(...), la longueur maximale d'une rue sans issue est de 190 m. Toutefois, cette longueur maximale est portée à 300 m lorsqu'il est prévu un lien public (...)»
Article 27 - rue à proximité d'un lac d'un cour d'eau ou d'un milieu humide:
«La distance minimale entre une rue et la ligne naturelle des hautes eaux d'un lac, d'un cours d'eau ou d'un milieu humide (...) est de 45 m (...)»
* Notez que dans le règlement de lotissement il y a une définition du mot «riverain» qui définit un terrain situé à moins de 45 m d'un milieu humide et qu'un terrain et une rue ne sont plus «riverains» si le plan de morcellement a fait l'objet d'une autorisation en vertu de l'article 22 de la Loi sur la qualité de l'environnement. Or, dans l'article 27, la rue n'est pas définie comme étant «riveraine», donc l'article s'applique à toutes les rues. Notez aussi que la définition du mot «riverain» a été modifiée en novembre 2008. De plus l'article 20 spécifie clairement à propos des règlements suivants:
«Aucune opération cadastrales relative aux voies de circulation ne peut être effectuée si elle ne concorde pas avec les normes de dimensions prévues au présent règlement, (...)»
Anciens règlements
Le règlement de lotissement présentement en vigueur a été adopté le 8 septembre 2008 par Richard Goulet. Cela fait suite à la fusion, mais c'est aussi en même temps que la Ville travaillait sur le plan de morcellement des terres Miner et que, on le sait aujourd'hui, elle apprenait qu'il y avait une cinquantaine d'acres de milieux humides qui ne pourrait pas être exploités (soit l'équivalent de 250-300 terrains). Le nouveau règlement est, grosso-modo, celui de l'ancienne Ville de Granby. Mais qu'en est-il de celui de l'ancien Canton de Granby au moment de la fusion?
Article 3.7 - cul-de-sac:
«La longueur d'un cul-de-sac ne doit pas dépasser 180 mètres (...)»
Article 4.3 - Aménagement des îlots:
«La longueur des îlots ne devrait pas être inférieure à 185 mètres, ni supérieure à 500 mètres.»
Dans les autres municipalités
Question de voir ce qui se passe dans les autres municipalités, j'ai tapé les mots «règlement de lotissement» sur Google et j'ai étudié quelques-uns de ces règlements. Tout d'abord les plus permissifs:
St-Jean-sur Richelieu: Il appert qu'il n'y a pas vraiment de norme en ce qui concerne la planification des rues à Saint-Jean-sur-le-Richelieu.
Bromont: La longueur d'un cul-de-sac n'est pas limitée. Cependant, à tous les 250 m, il doit y avoir un refuge, c'est-à-dire un demi-cercle d'un rayon de 15 m ou un élargissement de 5 m de la chaussée sur une longueur de 15 m. Un lien public doit être présent à tous les 850 m.
Canton de Shefford: La longueur maximale d'une rue sans issue est de 230 m. S'il y a plus de 40 terrains, il doit y avoir au moins 2 accès à des rues existantes.
Bonsecours: La longueur maximale d'une rue sans issue est de 750 m. S'il y a plus de 50 terrains, il doit y avoir au moins 2 accès à des rues existantes.
Mascouche: La longueur maximale d'une rue sans issue est de 150 m; 250 m s'il y a un sentier piétonnier. La longueur d'un îlot doit être entre 75 m et 400 m. Le chemin d'accès des îlots en tête-de-pipe doit être au plus 250 m de long, la longueur maximale du parcours autour de l'îlot doit être de 850 m et un sentier piétonnier doit être aménagé.
Lac-Brome: La longueur maximale d'une rue sans issue est de 230 m; 250 m s'il y a un sentier piétonnier. S'il y a plus de 50 terrains, il doit y avoir au moins 2 rues qui rejoignent des rues existantes. Les îlots en tête-de-pipe doivent avoir moins de 50 terrains: le chemin d'accès doit être au plus 225 m de long, la longueur maximale du parcours autour de l'îlot doit être de 850 m et un lien public doit être aménagé.
Mont-Royal: La longueur maximale d'une rue sans issue est de 190 m; 250 m s'il y a un sentier piétonnier. La longueur d'un îlot doit être entre 165 m et 365 m; 485 m s'il y a un sentier piétonnier dans le tiers central de l'îlot. Le chemin d'accès des îlots en tête-de-pipe doit être au plus 225 m de long, la longueur maximale du parcours autour de l'îlot doit être de 850 m et un sentier piétonnier doit être aménagé.
Lapêche: Tout usage de culs-de-sac est prohibé. Toutefois, le cul-de-sac pourra être employé lorsqu'il s'avère une solution esthétique ou économique pour l'exploitation d'un terrain dont la forme, le relief ou la localisation ne se prête pas à l'usage d'une rue continue. Dans ce cas, la longueur maximale est de 300 ou 400 m (selon le secteur). La longueur maximale d'un îlot est de 540 m; si la longueur est plus de 230 m, un sentier piétonnier pourra être exigé.
On voit que la réglementation de Granby est nettement moins restrictive que celles des autres municipalités malgré une révision récente. Même si les autres municipalités aurait probablement permis les impasses dû aux conditions particulière du terrain, il semblerait que des impasses où on entasse les jumelés et immeubles à logements, afin de maximiser la rentabilité, n'auraient pas été permis. Et noter qu'on ne parle même pas de la particularité qu'il y a une école et une garderie à l'entrée de l'impasse. Imaginez plus de 200 personnes voulant sortir de leur quartier (sans compter les parents qui viennent porter leurs enfants à la garderie sur le chemin du travail) avec des autobus scolaires ayant leurs clignotants rouges en fonction. Qu'il n'y ait aucun lien public semble tout aussi déraisonnable, particulièrement avec un si grand nombre de terrains.
Malheureusement, il y a pire. En 2006 , sous l'administration Goulet, On avait agit comme il se doit envers un promoteur privé en prévoyant pour l'avenir. Lors de la séance du 5 septembre 2006, même s'il n'y avait aucun règlement qu'il l'oblige, le conseil avait imposé les conditions suivantes pour le développement des Faubourgs du Séminaire (adossé à la voie rapide du boul. David-Bouchard):
- Aménager un bande de protection de 20 m de largeur le long du boulevard David-Bouchard Sud afin de constituer une bande antibruit.
- La bande de protection devra être cédé comme contribution pour fins de parc, de jeux et espaces naturels.
- Les lot riverains à la bande de protection doivent avoir une profondeur minimale de 75 m.
Malgré la présence de la piste de motoneige le long du boul. David-Bouchard, on note la similarité du problème de bruit entre les deux voies rapides. Voici où devrait être les rues bordant le boul. Pierre-Laporte si ces normes étaient appliquées aux terres Miner:
On voit qu'on perd énormément de terrain et que le projet est beaucoup moins rentable. Mais quels sont les intérêts des citoyens qui priment: Ceux d'aujourd'hui qui veulent voir leur «investissement» fructifier ou ceux de demain qui devront composer avec les plaintes de bruit excessif et de congestion? Lorsque la Ville ne spécule pas avec l'argent des contribuables, cette question est facile à répondre.
De plus, créerons-nous des précédents? Serons-nous sujet à des poursuites judiciaires de la part de promoteurs dénonçant du favoritisme?
Règlement de démolition
C'est une vieille nouvelle, mais c'est quelque chose que j'ai appris récemment et ça correspond parfaitement avec le sujet du jour.
Lorsque le conseil a voulu démolir le bar et le magasin de vêtement du centre-ville qu'il avait acquis un peu plus tôt, il a dû passer par le comité de démolition. Il y a eu un avis public et tous les citoyens pouvaient s'exprimer lors d'une assemblée publique sur le sujet. À l'époque, comme probablement la plupart d'entre vous, je ne comprenais pas la pertinence d'une telle réglementation. Pour quelle raison une Ville peut elle empêcher un propriétaire de démolir son propre immeuble? Après tout, c'est lui qui en assume les pertes.
La réponse est la suivante: La Ville veut s'assurer que si vous démolissez un immeuble qui lui rapporte des taxes, vous allez le remplacer par quelque chose d'une valeur équivalente. Vous pouvez lire le texte suivant dans le plan d'urbanisme (p. 67):
«Règlement sur les démolitions
Cet outil permet à la Ville de contrôler les démolitions pour éviter que soient démolis certains bâtiments sans justification et que soit planifiée adéquatement la réutilisation des terrains ainsi libérés. La Ville s’est déjà dotée d’un tel règlement.»
Or, au centre-ville, on avait rien prévu pour remplacer les bâtiments - en bonne condition, soit dit en passant - qu'on voulait démolir. On parlait d'attendre le rapport de l'organisme Rues Principales pour savoir ce qu'on ferait du terrain. Le rapport est déposé depuis longtemps, il n'y avait aucune recommandation particulière pour ce terrain et nous n'avons toujours aucun projet.
C'est Richard Goulet qui était maire lorsque la Ville a acheté les immeubles, c'est Richard Goulet qui était maire lorsque la Ville a demandé la démolition des immeubles et c'est aussi Richard Goulet qui présidait le comité de démolition pour étudier la demande de la Ville!
Encore une fois, est-ce que le meilleur intérêt des citoyens a été privilégié dans ce cas et si oui, quel était-il?
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