Comment perdre 1 M $

Avis: C'est encore un autre blog technique. À lire à tête reposé. J'ai beau vouloir simplifié, mais la complexité des ententes conclues par notre maire impose une certaine analyse.

L'offre des terres Miner semble de plus en plus être une belle arnaque envers les citoyens de Granby.

Voici ce que j'ai découvert grâce à un lecteur assidu de ce blog.

En 2009, la Ville de Granby avait fait deux appels de propositions pour vendre les terres Miner. À cette époque, la Ville souhaitait vendre les terres Miner, lot par lot, année après année. Les deux lots offerts, cette année-là, étaient les suivants:

1. Le secteur résidentiel longeant la rue Vittie entre la rue Glen et la rue Mountain (1 337 954 p.c.);


2. Le secteur commercial situé de part et d'autre du Boulevard Pierre-Laporte, sur la rue Robitaille. Il y avait 2 lots à l'époque («A» et «B»), le lot «B» ayant été partiellement donné pour la nouvelle école.

À titre de référence, pour le secteur résidentiel, on avait fixé un prix plancher de 0,60 $ / p.c. pour un terrain non desservi, non subdivisé.

Là où le bât blesse, c'est pour le lot «A» du secteur commercial, qu'on aperçoit sur l'image suivante.

Dans l'appel de propositions on peut y lire (j'ai ajouté les caractères gras):

2.2 Les terrains seront livrés desservis en infrastructures de rue, d'égoûts et d'aqueduc en bordure des rues existantes, ainsi que celles dans la nouvelle rue projetée. Toutefois, ces services seront disponibles le ou vers le printemps 2010.

2.3 Le lot A, d'une superficie d'environ 158 132 p.c. excluant la superficie de la rue, (...)

6.1 Le prix plancher du terrain est fixé à 9,50 $/p.c., celui-ci étant desservi par des infrastructures de rues, d'aqueduc et d'égoûts. La Ville procèdera à la réfection des travaux d'infrastructures, d'aqueduc, d'égoûts, de rues au plus tard douze (12) mois suivant la signature de l'acte de vente.

Tout ces terrains ont été vendus à 1,25 $ / p.c., soi-disant non desservis. Or, grâce à l'entente avec les acheteurs, il y a une servitude de non-accès (aucune entrée privée) sur la rue Robitaille pour les terres Miner. Ceci signifie qu'ils ne paient pas pour les infrastructures en bordure des rues existantes. Notez que je ne suis pas certain que cela veuille dire que les commerces n'auront pas le droit de se connecter à cette portion de l'aqueduc; seulement que leur entrée n'aura pas accès à la rue.

Les coûts pour amener les services sur la rue Robitaille seront de 1 676 000 $ pour 860 m de rue; 1.33 M $ sont aux frais de la Ville. Je vous le répète, les terres Miner n'ont aucune participation dans ce montant, ce qui n'était pas nécessairement vrai lorsque l'appel de propositions a été fait.

Il est vrai qu'il nous en aurait coûté un bout de rue supplémentaire (voir «rue desservie» sur l'image précédente), environ 400 pi, soit 122 m. Une dépense d'environ 238 000 $ si on se fit aux coûts de la rue Robitaille (et encore, cette rue va desservir les 2 côtés de la rue, augmentant la valeur des autres terrains situés en face).

Mais avec le prix plancher de 9,50 $ / p.c. (on aurait pu obtenir plus) fois 158 132 p.c., ça nous aurait donné un prix de vente de 1 502 254 $. Soustrayez les 238 000 $ de la nouvelle rue, ça donne tout de même 1 264 254 $.

Nous avons vendu ce terrain à 1,25 $ / p.c. (rue incluse), soit pour la somme d'environ 230 000 $. Une perte nette de 1 034 254 $.

1 million de dollars !!!

Même en considérant l'achat des terrains résidentiels à 1,25 $ / p.c., comparé au prix plancher de 0,60 $ / p.c. (je vous rappelle que ça aurait pu être plus), Nous n'aurions obtenu que 870 000 $ de plus pour le lot résidentiel.

On a finalement vendu pour au moins 165 000 $ en bas de notre prix plancher, l'ensemble de ces terrains!

Pire encore

Si on aurait vendu ces 2 lots comptant, nous aurions eu 2,3 M $ en banque avec la seule obligation supplémentaire de faire un bout de rue de 238 000 $.

Avec la vente actuelle, nous avons eu un dépôt de seulement 1 M $ en banque mais, il y a 20 acres de terrains qui n'ont pas d'hypothèque. Ce qui revient à dire qu'ils ont acheté 20 acres de terrains pour 1 M $ (1,25 $ / p.c.) et que nous finançons le restant des terrains (env. 160 acres) à 100%.

«Way to go Richie!»