Hausse des loyers

Voici un article qui a paru dans La Voix de l'Est aujourd'hui: Les proprios d'immeubles locatifs inquiets.  C'est malheureux que cet article ne faisait pas la une car il est très révélateur sur les bévues de l'administration Goulet.

1. Le compte de taxes n'a aucun lien avec l'évaluation

«La hausse du rôle d'évaluation à Granby (...) préoccupent le Regroupement des propriétaires d'habitations locatives (RPHL).»

«la hausse de 20% du rôle d'évaluation (...) a porté un dur coup aux propriétaires d'immeubles, car ils ont dû augmenter le coût des loyers.»

Ça me donne toujours un frisson dans le dos lorsque je lis de tels propos.  LE COMPTE DE TAXES NE DÉPEND PAS DE L'ÉVALUATION, IL DÉPEND DU TAUX DE TAXATION.  L'évaluation peut être multiplié par dix en une seule année et ça ne change rien au compte de taxes, puisque vous n'avez qu'à diminuer le taux de taxation (en le divisant par 10) pour obtenir le même montant d'argent.  L'évaluation ne sert qu'à comparer qui sont les plus riches d'entre nous.

TOUTES les autres municipalités ont diminuées leurs taux de taxation et ce, à chaque hausse du rôle d'évaluation.  Si bien que le taux de taxation avantageux de Granby n'est plus.

Les citations précédentes devraient se lire comme suit:

«La hausse du rôle d'évaluation Le taux de taxation à Granby (...) préoccupent le Regroupement des propriétaires d'habitations locatives (RPHL).»

«la hausse de 20% du rôle d'évaluation comptes de taxes (...) a porté un dur coup aux propriétaires d'immeubles, car ils ont dû augmenter le coût des loyers.»

2. Les gens quittent Granby

«Le taux de vacances des loyers est à la hausse.  Il est actuellement de plus de 4%»

Il y a longtemps que l'on peut noter la prolifération des pancartes «À LOUER» à Granby.  Un propriétaire de duplex que je connais a perdu son locataire qui est parti s'installer dans Brome-Mississiquoi.  Raison invoquée: loyer trop cher.  Il n'est pas le seul.

Nous sommes dans une période faste dans le monde immobilier.  La population de Granby s'agrandit toujours et Richard Goulet y voit là une conséquence de ses décisions.  Par contre, la population des autres municipalités s'agrandit aussi.  Le problème, c'est qu'elle s'agrandit plus vite ailleurs qu'à Granby; nous traînons de la patte.  Et lorsque cette période faste sera terminée, nous aurons les véritables retombées des décisions de Richard Goulet:  des gens qui sont déménagés à l'extérieur et qui ne reviendront pas. Il est toujours extrêmement difficile de ramener un client perdu.

3. Les hausses du compte de taxes n'affectent pas que les locataires

Si les hausses du compte de taxes granbyen portent un dur coup aux propriétaires d'immeuble locatif et à leurs locataires, ils affectent tout autant les propriétaires des maisons unifamiliales.

On ne peut qu'espérer qu'ils se lèveront et exigeront une meilleure gestion de leur Ville.

C'est dommage que les gens préfèrent quitter plutôt que de s'approprier leur Ville.

4. Granby fait bande à part

Le RPHL représente 1300 membres dans les Canton-de-l'Est.  Pourtant le seul maire qu'il rencontre est celui de Granby.  Il y a là un message très fort sur la qualité de la gestion de notre Ville.

5. Les réponses de notre maire

En écoutant Richard Goulet, le conseil n'est jamais responsable.

«Mais, rappelle-t-il [Richard Goulet], ce n'est pas le conseil municipal qui a décidé de l'augmentation [de l'évaluation], (...)»

- Non, mais c'est le conseil qui a décidé de maintenir le taux de taxes à 80¢.

«Aussi, croit le maire, si le taux de vacances des logements est en hausse, c'est parce qu'il y a beaucoup de nouvelles constructions qui viennent changer la donne.  Et pour cela, le conseil municipal n'y peut rien, dit le maire Goulet»

- Les nouvelles constructions ne se font pas dans l'espoir de les laisser vides.  Si  les nouveaux logements ne pas loués (ou les anciens ne trouvent pas preneurs), il y a un problème.  Et le problème c'est que les constructeurs se basent sur les données pré-Goulet - à l'époque où Granby était bien gérée et qu'elle accueillait plusieurs nouveaux résidants, plus qu'ailleurs  - pour déterminer l'évolution du marché Granbyen.  Mais la mauvaise gestion de l'administration Goulet vient changer la donne et les locaux restent vides.

Tout ce qu’il faut c’est un intérêt et de la volonté

Granby n’a pas besoin d’une nouvelle salle!

Voici un blog intéressant à propos d'une deuxième salle de spectacle à Granby;  Un projet supporté par Richard Goulet mais qu'on avait pas entendu parlé depuis longtemps.  Ça fait du bien de voir que nous ne sommes pas seul à comprendre que le Salut n'est pas dans l'augmentation des dépenses.

L'article se termine ave ce qui fait vraiment défaut à Granby:

«Tout ce qu’il faut c’est un intérêt et de la volonté.»

J’ai beau chercher le positif …

«Le marché public et la ferme Héritage Miner sont des exemples parfaits de la seule implication qu’une ville doit faire dans le milieu des affaires. Les projets émanent de la communauté, peu d’argent investi par la Ville et une flexibilité de la réglementation pour appuyer l’initiative. Le reste dépendra des promoteurs des projets.»

J’écrivais ces mots le 10 mai 2009 sur mon autre blog, celui qui avait pour but de susciter un débat public sur ce à quoi devrait ressembler le nouveau Granby. Tout le contenu du blog se devait d’être positif et je citais en exemple l’administration Goulet dans sa façon de gérer le projet de la ferme Héritage Miner.

Tout ceci est maintenant terminé.

275 000 $ en subvention. Pire encore, comme pour le CINLB et la sculpture «le Phare», nous donnons cet argent parce que les autres refusent d’en donner. Ce qui devrait être un indicateur concernant l’intérêt de la communauté, devient un défi à relever pour Richard Goulet. L’espoir de devenir le héros, celui qui voyait la potentiel que tout le monde ignorait.

Qu’est-ce que 275 000 $ ? Richard Goulet s’était engagé à verser 1¢ du 100 $ d’évaluation au communautaire. Ceci représentait déjà une bonne augmentation par rapport à ce qui se donnait auparavant. Cette année, ce montant représente une somme d’environ 500 000 $. C’est un montant que doivent se partager une cinquantaine d’organismes, soit 10 000 $ chacun. Le conseiller Pronovost a bien raison de s’inquiéter de l’équité dans les choix de la Ville. Quoique avec la Maison des Familles qui a récemment reçu 100 000 $ de la part de la Ville pour pouvoir devenir propriétaire de leur local, j’imagine que la décision concernant la ferme Héritage Miner n’est qu’un pas dans la continuité. En passant, 50 organismes multipliés par 200 000 $, ça fait 10 M $.

Qui va maintenant être assez fou pour donner à cet organisme? Granby donne déjà tout ce qu’il demande. Qui voudra y travailler bénévolement? Granby fournira les montants nécessaires pour payer les salaires d’employés et de sous-traitants. Car c’est ça la réalité : l’argent ça ne fait qu’attirer les gens qui veulent en profiter. Qui fait des demandes à la Ville désormais? Des organismes comme les Voitures Anciennes de Granby qui se font un petit 200 000 $ dans une fin de semaine et qui s’offusque que la Ville refuse de leur donner 25 000 $ en argent (car ils reçoivent déjà l’équivalent en service). Tout le monde voudra sa part et la Ville sera bientôt ingérable. Lorsque nous devrons dire «non» à toutes ces demandes farfelues – et nous n’aurons pas le choix - vous allez en voir des mécontents.

J’aimerais aussi noter que notre investissement de 8 M $ (+ les intérêts) dans les terres Miner est déjà augmenter de 542 000 $ avec le seul projet de la ferme Héritage Miner. N’oublions pas les aménagements du boisé qui ne font que débuter ainsi que le golf dont on ne parle plus mais qui sommeille toujours. Nous avons aussi donné une partie de ce terrain à la commission scolaire pour y construire une école.  Notons aussi que 50 acres (soit 20% des terrains «développables») ont été classés aires protégées par le ministère du développement durable, donc impossible d’y construire quoique ce soit - une chose pourtant prévisible avant d'acheter.

Voici un tableau des revenus tirés des terres Miner selon l’étude Raymond, Chabot, Grant, Thornton (p.87). Les années 1, 2 et 3 correspondent à 2008, 2009 et 2010:

An	Lots	Acres	Revenus
			Location du golf	Vente des terrains	Taxes de mutation des terrains	Taxes de mutation sur résidences	Taxes sur résidences	Revenus totaux
1	65	17	30000	274667	2620	0	0	307 287
2	65	17	30000	280161	2702	153038	85750	551 651
3	65	17	30000	254989	2325	153038	173215	613 566
total :								1 472 504

Nous sommes déjà 1,5 M $ dans le trou selon le plan initial. Et pour ça il faudrait 195 logements déjà construits.  Ça en fait du retard à rattraper.

Des archives concernant l’aéroport

Ce qui est plate avec le dossier de l’aéroport, c’est qu’on ne sait pas ce qui se passe. Le conseiller Pierre Breton a démissionné du poste de président du conseil d’administration car il était contre le renvoi de la directrice générale. Il est clair qu’il existe deux groupes, deux visions, sur le conseil d’administration : Granby d’un côté, Bromont et Cowansville de l’autre. Quels sont ces différents points de vue, ça nous l’ignorons.

Mon point de vue est que l’aéroport est important et qu’on doit faire les investissements nécessaires. S’il n’existerait pas, je ne sais pas si j’en construirais un, mais puisqu’il est là, aussi bien l’entretenir comme du monde et le valoriser.

En lisant l’extrait de cet article :

« Le maire de Granby admet que la Ville aimerait obtenir un meilleur retour sur son investissement. "On pense qu'on a une régie qui peut servir d'outil de développement économique,…" »

J’avais l’impression que le conseil de la Ville de Granby, particulièrement le maire, avait une vision similaire, c’est-à-dire développer l’aéroport.

Or, en faisant une petite recherche pour mon dernier blog, je suis tombé sur ce vieil article. On peut y lire ce qui suit :

« La piste de l'aéroport de Bromont devra être refaite complètement à court terme, recommandait une firme d'ingénieurs en... 2006. Trois ans plus tard, les travaux se font toujours attendre. »

« Les auteurs du rapport suggèrent que la piste soit refaite à neuf dans un délai de trois à cinq ans, suivant le dépôt du document. Des conclusions tirées en fonction de la fréquentation de l'aéroport en 2006. À noter cependant qu'en quelques années, l'achalandage y a plus que doublé, passant de 2 777 vols (atterrissage ou décollage) en 2006 à 6279 en 2008. »

« Il croit néanmoins qu'il faudra rapidement aller de l'avant. "On ne peut pas attendre deux ou trois ans avant de la refaire. Ça doit être fait l'an prochain", lance M. Gévry. »

« S'il n'en tient qu'au maire actuel de Granby, l'argent frais ne viendra pas de sa ville. Même si Richard Goulet voit l'aéroport comme une force pour la région, il jugerait déplacé que sa Ville y injecte plus d'argent. "Si des travaux supplémentaires sont nécessaires, l'aéroport devra trouver lui-même des sources supplémentaires de financement. Je n'ai pas l'intention d'augmenter la cotisation de la Ville", tranche-t-il. »

Donc Richard Goulet est prêt à mettre 5 M$ pour 172 joueurs de baseball, 1,8 M$ pour le CINLB mais il ne peut trouver 750 000 $ (soit la part de Granby) pour refaire la piste de l’aéroport ? Au contraire, il songe à s’en départir. Dites-moi, quelle est la valeur d’un aéroport dont l’unique piste est à refaire ?

On le sait, tout ça c’est le résultat de la petite guéguerre qu’il a commencé avec la mairesse de Bromont et qu’il est en train de perdre … au nom de tous les Granbyens.

Comment ruiner un plan d’urbanisme

La nouvelle école de Granby

Il y a longtemps que je voulais parler de ce sujet, mais il y avait toujours un empêchement lorsqu’il faisait la nouvelle. Aujourd’hui, il y a un avis public pour annoncer une modification au plan d’urbanisme afin de permettre la construction d’une nouvelle école primaire à Granby. Cet école sera construite dans le quartier Sud de la Ville, un secteur en plein essor. Voici une photo aérienne du secteur, tirée de Google Map:

• Carré rouge : secteur d’immeubles à logements
• Carrés bleus : secteurs résidentiels nouvellement construits
• Carrés verts : projets résidentiels présentement étudiés au conseil
• Carrés mauves : terres Miner
• 
  
• Cercle rouge : école primaire Saint-Bernard
• Cercle vert : terrain pour la nouvelle école primaire

Voici une carte récente de la Ville de Granby où l’on peut apercevoir les nouvelles rues (en rouge) qui ne figurent même pas sur Google. En fait, même sur la carte, certaines rues ont déjà changé de nom. Ceci démontre bien où est l’effervescence dans le secteur.

On peut voir que les terres Miner sont séparées par le boulevard Pierre-Laporte, une voie rapide sous la responsabilité du ministère des transports. Il est interdit de créer un accès direct à cette voie rapide (une rue ou une entrée privée) et elle a une largeur de 4 voies à l’intersection de la rue Robitaille, soit l’endroit où sera la nouvelle école. On peut donc dire que le boulevard Pierre-Laporte est une limite « naturelle » pour les secteurs scolaires : Aucun enfant ne peut traverser cette voie, à pied ou à bicyclette, pour aller à l’école.

Ceci signifie que l’école Saint-Bernard s’annonce comme étant le choix naturel pour les futurs secteurs résidentiels des terres Miner qui, soit dit en passant, ne sont pas encore des projets officiels. Le premier secteur à être développé sera vraisemblablement celui à côté de l’école Saint-Bernard (ils sont voisins) puisqu’il y a déjà un accès aux infrastructures urbaines par la rue Glen (C’était aussi le choix du conseil de la Ville de Granby dans leurs derniers plans).

Ce qui nous amène à la nouvelle école. Le secteur « naturel » de cette école est celui délimité par le boulevard Pierre-Laporte à l’ouest, la rue Robitaille au sud, le lac Boivin au nord et la limite de la Ville à l’est (approximativement la limite de la photo). Un endroit logique pour construire cette école semblerait être quelque part dans le carrée bleu central près des rues Denison et Lemieux.

Malgré que la rue Denison est une route provinciale, notons que la limite de vitesse est déjà abaissée à 50 km/h, des feux de signalisations seront installés cette année à l’intersection de la rue Lemieux et qu’elle n’a que 2 voies de large. De plus le secteur est déjà construit et plusieurs jeunes familles s’y sont installées il y a environ 5 ans, ce qui nous donne un bon groupe d’enfants d’âge scolaire.

Alors pourquoi diable installé la nouvelle école dans un coin du secteur, là où les résidences sont plus vieilles et dont les résidents sont plus âgés et sans enfant d’âge scolaire?

Réponse : Parce que c’est un bonbon pour vendre les terres Miner. On le sait, les terres Miner sont à vendre et la Ville est en pleine négociation avec un gros acheteur potentiel. Mais on voit très bien qu’il y a de l’eau dans le gaz. Aux dernières élections, Richard Goulet disait que le contrat serait signé à la fin novembre – Mais il n’avait spécifié l’année! Si je me souviens bien, c’était en avril ou mai dernier qu’il annonçait qu’il était sûr à 99% qu’une entente serait conclut avant la fin du mois. Il y a forcément quelque chose qui ne fonctionne plus et on tente de dorer la pilule pour faire aboutir la transaction. Et le « don » d’une école dans un secteur résidentiel, ça sonne bien.

Et ça, c’est la raison première pour laquelle je m’opposais à l’acquisition des terres Miner (le développement, pas le parc). Lorsque le conseil se retrouve dans le commerce, il ne devient plus objectif. Côté urbanisme, il est illogique d’installer une école à cet endroit. Côté économique, il est difficile de cracher sur 11,5 M $ (si jamais on obtient ce montant), surtout lorsque la crédibilité politique des élus est en jeu. Le pire, c’est que ce « cadeau » ne signifie pas qu’une entente se réalisera. Mais l’urbanisme est compromis à jamais et dans 10 ou 15 ans, les gens se demanderont : « À quoi pensaient-ils de mettre une école à cet endroit? »

Saint-Alphonse baissera son taux de taxes

Le taux de taxes de Saint-Alphonse devrait descendre de 70¢ à 62¢-63¢ par 100$ d’évaluation. Et ce même si notre bon maire nous dit toujours qu’il est impossible de gérer une municipalité en bas de 80¢. Est-ce que les gens de Saint-Alphonse manque de vision?  En passant, Lorsque le maire de Saint-Alphonse nous dit:

«On est capable d'administrer avec ça. On veut que les gens gardent leur argent»

Ne douter pas que c'est un message pour les Granbyens.  Plus personne ne veut travailler avec Richard Goulet et ils ont tous hâte qu'on s'en débarrasse.

Notez que malgré une baisse du taux de taxes, les gens de Saint-Alphonse auront tout de même droit à un compte de taxes plus élevé. Sur trois ans, leur augmentation est l’équivalent d’une inflation de 1,4% par année, ce qui correspond bien avec la réalité. À Granby, depuis les six dernières années l’augmentation du compte de taxes correspond à 7.7% par année. Nous sommes très loin de l’inflation.

Richard Goulet se vante de ne pas augmenter le taux de taxes, mais le problème c’est que toutes les municipalités qui nous entourent ou qui sont de taille comparable diminuent le leur. Ce qui équivaut à dire que nous augmentons le nôtre.

Le prochain à observer, ce sera celui de Bromont. Leur taux de taxes est à 89¢. Dès que leur prochain rôle d’évaluation sera en vigueur, ils verront une augmentation similaire aux autres municipalités, soit de 15% à 20%. Et comme on peut le voir avec Saint-Alphonse, une baisse de 10% du taux de taxes est de mise dans une telle situation, soit 9¢ pour Bromont. Ceci nous amène à un taux de taxes de 80¢ pour Bromont. Parions que le conseil de la Ville de Bromont se vantera d’avoir un taux égal à celui de Granby et alors, nous dira-t-on, pourquoi s’installer à Granby plutôt qu’à Bromont? Et, malheureusement, ils auront probablement raison.

Pourquoi les élus pensent que les taxes ne sont pas élevées à Granby

Mais nos élus nous disent que les taxes ne sont pas cher à Granby. Analysons la situation de leur point de vue. Le compte de taxes du Granbyen moyen était d’environ 1 000 $ par année à l’arrivée de Richard Goulet en 2006. De 2007 à 2009 le compte a grimpé à 1 300 $ par année. En 2010, il augmente à 1 550 $. Si on assume que ce sera le même montant pour 2011-2013, on obtient :

Augmentation total pour le citoyen ordinaire: 3 100 $ (= 3 X 300 $ + 4 X 550 $).

Mais nos élus, après avoir travaillé si fort pour dépenser cet argent, ce sont donné cette année une augmentation de 25% soit près de 19 000 $ par ANNÉE pour le maire et 5 900 $ par ANNÉE pour les conseillers. Donc, en 2013, ils auront reçus 76 000 $ (= 4 X 19 000 $) et 23 600 $ (= 4 X 5 900 $) DE PLUS que leur salaire habituel.

On comprend mieux pourquoi 3 100 $ peut sembler un montant ridicule pour ces gens.